【2024年 保存版】不動産投資で成功するための究極ガイド

不動産投資に興味をお持ちの方、これからはじめたいとお考えの方、お悩みを抱えている方に向け、基本的な知識から、応用的なポイントまで幅広くご説明しています。
また、物件購入の流れやコストのことなどについて、不動産投資に関わる知識をわかりやすくまとめています。
すでに不動産投資をされている方 (収益物件をお持ちの方) も、改めて基礎をおさらいする情報としてお役立てください。
投資上級者にも役立つ内容がございますので、ぜひご活用ください。

不動産投資の基礎知識

不動産投資とは、「不動産を購入して、それを運用・管理し、家賃収入や売却益を得る」投資のことです。
ここでは、不動産投資について初心者でも理解できる基本的な仕組みやメリット、魅力、運用方法、始め方などについて説明していきます。
マンション、新築一棟アパート、中古一棟アパートのそれぞれの不動産物件の購入ポイントもご紹介しますので、ぜひチェックしてください!

不動産投資の目的

不動産投資の目的は以下3つが多い。

  • 1.毎月の安定収入
  • 不動産投資の運用開始後、入居者の確保ができれば、その入居者が退去するまでの間は、毎月の安定した収入が見込める。

  • 2.売却益の可能性
  • 日本経済の成長による地価の上昇などで、購入時よりも物件価値が上がった際に売却し、その差額で収益を得られる可能性もある。

  • 3.事業への積極的関与
  • 株式投資などとは異なり、物件の選定、不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、自身が事業に大きく関与することで、収益アップが見込める。

不動産市場の理解

不動産投資が注目される理由

投資に対する利益は不確実であり様々な「リスク」が伴いますが、当然、投資が成功した場合の見返り「リターン」もあります。

一般的に「リスク」と「リターン」は比例するといわれています。

たとえば、

  • ・預貯金のリスク=金融機関などの破綻によって投下資金が返ってこなくなる。
  • →しかし、その可能性は非常に低い分、金利は低く設定。

  • ・株式投資リスク=投資した会社の業績による株価の下落、経営破たんによる株式の価値がゼロになる。
  • →その分、会社の業績向上により、企業価値が上昇した際は株式の価値が数倍にもなる可能性がある。

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」

預貯金は、「ローリスク・ローリターン」
株式は、「ハイリスク・ハイリターン」
不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」に位置づけられます。

基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は低いため、毎月の安定収入が期待
できます。
物件価値が上がった場合は、その物件を売却して売却益を得ることも可能です。
しかし、賃料下落や空室などにより、予定していた収益が見込めないケースや不動産価格の下落、また、地震といった自然災害による建物倒壊などのリスク(現在は耐震構造の建物がほとんどのためリスクは低い)も伴っていますので注意が必要です。

投資用不動産の種類と特徴(メリット・デメリット)

ここでは、各種におけるメリットとデメリットについてわかりやすくまとめております。

一棟マンション (新築/中古)

メリット

  • ・耐用年数が長く、長期ローンが組める
  • ・複数の居住者から家賃収入を得るため、長期的で安定性が高い
  • ・相続税における評価額の下落効果が大きい

デメリット

  • ・新築の場合、建物が完成するまでに時間がかかる
  • ・建物の維持・修繕費がかかる
  • ・建替えをする場合、立退き+解体費がかかる

区分マンション (新築/中古)

メリット

  • ・好立地の物件が多い
  • ・ローンが組めた場合、少額で投資ができる
  • ・共用部分は管理組合が管理するため、手間がほとんどかからない

デメリット

  • ・管理費・修繕積立金などのコストがかかり、手取り収入が低い場合もある
  • ・単数の居住者のため、空室リスクがある
  • ・融資を使って買い続けられる戸数には限界がある(年収等の要素により変動)

一棟アパート (新築/中古)

メリット

  • ・複数の居住者から家賃収入を得るため、長期的でかつ安定性が高い
  • ・相続税評価額の下落効果が大きい
  • ・一棟マンションに比べ投資額等が小さい
  • ・新築の場合は長期ローンが組める可能性あり

デメリット

  • ・中古は建物の維持・修繕費がかかりやすい
  • ・中古はローンが組みにくいケースもある(耐用年数が短いため)
  • ・新築の優良物件が市場に少ない
  • ・建替えする場合、立退きのリスクがある

中古戸建 (一戸建て)

メリット

  • ・共用部分がないため、管理コストがかからない
  • ・ファミリー層の賃貸需要が高い

デメリット

  • ・中古であるため修繕時は費用が発生する
  • ・単数居住者となるため、空室リスクが高い
  • ・ローンが他のものと比較すると、組みにくい

一棟ビル (店舗や事務所)

メリット

  • ・利回りが高い
  • ・賃料設定が高い
  • ・居住用と比較して、細かいトラブルが少ない

デメリット

  • ・事業用物件の場合、融資がつきにくい
  • ・空室期間が長びきがち
  • ・賃料の変動幅が大きい

駐車場

メリット

  • ・原状回復が不要のケースが多い
  • ・初期費用が比較的少額
  • ・立退きが容易で転用のしやすさがある

デメリット

  • ・機械式駐車場にすると、メンテナンス費が高い
  • ・賃料設定は低め
  • ・固定資産税・都市計画税が高くなる

不動産価値の評価方法

不動産はひとつとして同じものが存在しないため、価値の見極めが重要になってきます。
不動産では、以下の評価方法を用いて価値を算出します。

収益還元法

これは、対象不動産の収益性に着目して価値を算出する手法のことです。
収益還元法で導き出した価格を一般的に「収益価格」と言います。

(1)DCF法(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法)

これは、対象不動産が将来生み出すと期待される収益と、売却時の予想価格を「現在の価値」へと換算し直し、その合計値を不動産の価格として算出する方法です。
不動産の収益価格=年間の収益 ÷ (1+割引率) のn乗 + 売却価格 ÷ (1+割引率) のn乗

(ex)
1棟のアパート
年間家賃収入:900万円 (満室で想定した場合)
空室率:15.00%
投資期間:5年
割引率:3.00%
物件価格:1億5,000万円
7,426,620円 (1年目) + 7,210,125円 (2年目) + 7,000,515円 (3年目) +6,796,260円 (4年目) + 6,598,890円 (5年目) + 129,390,000円 (売却) = 164,422,410円(合計)
となり、合計でおよそ1億6,440万円 (万位以下切捨て) となります。

(2)直接還元法

対象とする不動産が一定期間 (通常1年間) で生み出す純利益 (収入-経費) を一定の還元利回りで割った不動産の価値を試算する方法です。
不動産の収益価格=1年間の純収益 ÷ 還元利回り

(ex)
1棟のアパート
純利益:800万円 (1年間)
還元利回り:4.00%
8,000,000円 ÷ 4.00% = 200,000,000円

(3)積算法

積算法とは、土地と建物のそれぞれを個別に評価して不動産の価値を算出する方法です。
土地価格は下記5つです。
土地の形状や接道状況といった様々な条件を加味して価格を評価します。

  • ・路線価
  • ・基準地価
  • ・実勢価格
  • ・公示地価
  • ・固定資産税評価額

成功への第一歩 マーケットの選び方とリスク管理

エリア選定の重要性

エリア選定のポイント

当然ながら、利回りが高いに越したことはないのですが、リスクとリターンは比例することが多いため、高利回りの物件は、空室・家賃下落といったリスクも高い傾向にあり、必ずしも利回りが高い=有利な投資とは言いきれません。
エリアや物件により、利回りには一定の法則性があります。
(ex)都市の中心部より郊外エリアの方が利回りは高い傾向にある

(1)都市中心部

人口が集中する都市の中心部では、賃貸需要が高く、空室リスクが低いのが大きな特徴です。
しかし、資産価値も高くなるため、それに合わせて物件価格も高くなり、収益性が低下して低利回りとなる物件が少なくありません。
一般的に、1等地と言われるエリアの物件は、供給量自体が少なく、高額になる傾向にあります。

(2)郊外

都市の中心部と比較すると人口も少ないため賃貸需要は低下しますが、物件価格が比較的安いため、高い利回りを期待できる物件も多くあります。
物件の周辺環境やその他の価値が見込めれば、空室リスクを抑えることができます。
特に、駅近物件は満室になりやすい傾向にあります。

地理的な立地が成功にどう影響するか

物件を選ぶ上で、地理的な要因は大きな影響を及ぼします。
上記で記載した通り、都市の中心部と郊外では、不動産市場の動向や投資の性質が異なるためです。
地方の不動産投資が提供する機会と、それが都市部の投資とどう異なるのかを探ります。

物件価格の地域差が与える影響

物件価格の地域差は、不動産投資に直接影響を及ぼします。
大都市の物件は、初期でも大きな資本が必要となってきますが、長期的に見れば資産価値の増加や安定した賃料収入が期待できます。
一方で、地方の物件は、初期の投資リスクを低く抑えることができ、分散投資やスモールスタートに適しています。
また、地域により特定ニーズ (観光地や万博等) が存在するため、そのエリアの市場状況や将来的な発展性を考慮した投資が求められます。

キャッシュフローの予測と最大化するヒント

不動産投資において、主な収入源は入居者賃料や礼金、更新料等であり、コストは賃貸管理会社への管理委託料や金融機関へのローン返済(融資を受けている場合)、その他税金等です。
収入とコストを最適化して、キャッシュフローを最大化させるポイントは大きく以下の2点です。

  • ・収入:最大化させる
  • ・コスト:最小化させる

キャッシュフローは、収入とコストの差分から算出されます。キャッシュフローを最大化させるためには、コストを最小化させつつ収入を最大化させることが重要になってきます。

収入の最大化とコストの最小化という点から、不動産投資のキャッシュフローを最大化させる方法としては以下の5つが考えられます。

  • (1)賃料の見直し
  • (2)管理委託料の見直し
  • (3)ローンの借り換え
  • (4)共用部のコスト削減
  • (5)礼金・更新料の設定

(1)賃料の見直し

不動産投資において、最も大きな固定収入は賃料です。
賃料相場は時期により変化するケースがあるため、定期的に賃料を見直し、現行の設定賃料と周辺相場を比較する必要があります。例えば、周辺よりも賃料が割安であれば、金額を上げることで賃料により得られる収入を最大化できる可能性もあります。

(2)管理委託料の見直し

管理委託料は、本来オーナーが行う賃貸経営にかかる実務を、代行してくれる賃貸管理会社に対して支払う費用のことです。
不動産投資における固定コストの1つになります。
管理委託料は「送金賃料の◯%」や「月額◯円/1戸当たり」となっているケースがほとんどですが、料金の設定法は賃貸管理会社によって異なります。
賃貸管理のサービス内容と質が同等であれば、管理委託料の安い方がコスト最小化を図れ
るので、しっかり比較しましょう。
委託している賃貸管理会社の以下3点を確認しましょう。

① サービス内容
② 質
③ 管理委託料

上記を見直し、賃貸管理会社を変更することで委託料を最小化できるか検討するのも重要です。

(3)ローンの借り換え

金融機関の融資で物件を購入した場合、ローン返済という固定コストが発生します。
ローン返済時は、元金に利息を上乗せして支払うことになるため、毎月のローン返済額を最小化するためには、金利を最小化することと返済期間を延ばすことが重要になってきます。
他の金融機関にローンを借り換えることで、金利や返済期間等の融資条件が良くなり、毎月のローン返済という固定コストを抑えることができる可能性があります。

〈注意点〉
借り換えに係る諸手続の費用として、以下のような手数料が発生する場合があります。

① 新たに借り入れをするための手数料(融資の事務手数料 など)
② 返済先の金融機関に支払う一括繰り上げの返済手数料

(4)共用部のコスト削減

例えば、共用部に係る費用の一つである電気代を抑えるため、照明を蛍光灯からLEDに交換するのも有効な選択肢の一つです。
LEDは、消費電力を約50%~10%、電気代を約50%も抑えることが期待できるという結果があります。
当然、交換する際には一時的に作業費用が発生しますが、節約できる電気代で作業コストを回収できるのであれば、大いに検討する余地はあります。

(5)礼金・更新料の設定

不動産投資の収入には、臨時収入として礼金および更新料があります。

礼金:借主が入居にあたって貸主への御礼という名目で支払う金銭
更新料:賃貸借契約期間が満了し、更新される際に借主が貸主に対して支払う金銭

賃料による収入を上げる方法に加え、礼金や更新料という臨時収入を収受できる余地がないかを検討することも収入を最大化させることの1つになります。

リスク管理と分散投資

一般的に、分散投資の考え方は株式などがメインです。
しかし、この分散投資の考え方は、不動産投資に応用することも可能で以下の2つに大きく分けることができます。

  • (1)地域分散
  • (2)商品分散

(1)地域分散

1つのエリアの物件のみを保有するのではなく、そのエリアから離れた場所にも物件を保有することで効果化を図るものです。
例えば、保有する物件を首都圏に設定した場合、東京都内に一棟と神奈川県あるいは埼玉県に一棟と保有するのがいいでしょう。
少し離れたエリアの物件に分散投資すれば、一方のエリアで価値が下がってしまっても、もう1つの保有物件でカバーすることができます。

(2)商品分散

これは、投資する物件の種類を変えることでリスクヘッジを図ります。
不動産投資と言っても、不動産の種類は色々あります。
その年の流行や経済状況といった要因により、どのような物件の人気が高まるのかは異なってきます。
例えば、物件の間取りや、その他の特徴など、異なる種類の不動産へ投資することで、様々
なニーズを網羅することができるでしょう。
長期で安定した投資をしたいという場合、保有している、あるいはこれから保有する物件に投資先を限定せず、分散投資先を探してみるのもおすすめです。

戦略的不動産投資計画

長期保有 vs 短期売却の戦略

投資目標を明確にすることは、長期保有と短期売買のいずれを選択する上で重要になってきます。

  • ・長期保有:安定したキャッシュフローや資産価値の長期的な増加
  • ・短期売買:短期間で高い利益を狙う、より高いリスク投資

上記の通り、自身のリスク許容度をしっかり把握し、自分に合った投資戦略を選択することが成功へのポイントになってきます。

市場分析とタイミング

市場の動向を把握して適切なタイミングで投資を行うことは、どの投資においても不可欠です。

  • ・長期保有:長期的な視点で価値が上がるエリアの物件に投資
  • ・短期売買:市場の急変動を予測し、かつ迅速な対応が必要

不動産投資で成功するためには、継続的な情報収集が必要不可欠です。
また、投資には地域性も影響するため、基本的には住んでいるエリアへの投資を行うと良いでしょう。

資金計画と流動性の管理

資金計画は不動産投資の成功につながる1つの要因です。

  • ・長期保有:初期投資後に安定収益を見込め、物件購入・維持にはコストがかかる
  • ・短期売買:すぐに利益を目指せるが、不確実性の要素が多く、リスクが高い

どちらの選択でも、資金計画と流動性のマネジメントはとても重要です。
特に、長期保有での修繕・管理費は見落とされがちですので、注意しましょう。

資金調達と資金計画の立案

不動産投資をする際、初期費用として発生するのは大きく以下の3つです。

(1)物件購入代金

これは、不動産 (物件) の本体価格です。
購入の際は、利回りを考えて購入検討することがおすすめです。
また、物件購入代金以外にもかかる諸経費があり、それらについても計算に入れた上で検討しましょう。

(2)各種購入手数料

手数料は大きく分けて以下の2つです。

  • ・不動産仲介手数料:不動産仲介会社の紹介を受けた場合に支払う手数料
  • 上限は、売買価格の 3.30% + 6.6万円 (税込) と定められています。 (売買価格400万円超の場合)

  • ・司法書士手数料:不動産権利を登記する際に、登記申請を司法書士に依頼するため、発生する手数料

(3)各種税金

各種税金は主に以下の4つです。

  • a. 消費税
  • 購入代金を支払う際、土地代金には消費税はかかりません。
    しかし、建物代金や不動産仲介手数料等に消費税が課税される場合があります。

  • b. 印紙税
  • 不動産の売買契約書は、1通につき印紙税が課税されます。
    売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なってきます。

  • c. 登録免許税
  • 購入した不動産権利を保全するため、所有権の登記が行われます。
    その際、登録免許税という税金を納付しなければなりません。

  • d. 不動産取得税
  • 不動産を取得された際、不動産取得税という地方税が課税されます。
    取得後、約4~6か月の間に各都道府県から届く納税通知書で支払います。
    支払い時期が他の税金と異なるので、納税金額を事前に準備しておきましょう。

不動産選びと分析の技術

利回りを高める選定基準

そもそも、利回りとは、投資した金額に対してどれくらい利益が生じるかを示した割合のこと
を言います。
不動産投資における利回りは、物件購入価格に対する年間の見込み収益のことです。
投資用不動産の物件情報には、一般的に年間の利回りが記載されているものがほとんどです。
投資用物件を購入する際の重要な判断基準と考えている方がほとんどではないでしょうか。

上述でも記載の通り、物件のあるエリアや利便性、その他エリアにおける特定ニーズといった複合的な要因が影響してくるため、まずは気軽に不動産会社の方に相談してみることをおすすめします。

利回り計算の基本

不動産投資において、大きく分けて以下2種類の計算方法があります。

  • (1)表面利回り(グロス)
  • 表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。
    維持管理費など、不動産の保有にかかるコストを計算に入れていないため、実質的な利回りとは異なりますので注意してください。
    表面利回り = 年間収入 ÷ 物件価格 × 100

  • (2)実質利回り(ネット)
  • 実質利回りは、年間の家賃収入からマンション経営にかかる諸経費・税金を差し引いて、物件価格に購入時の諸経費・税金を足したもので割った数字です。
    諸経費や税金には、
    ①管理費・修繕積立金
    ②不動産仲介手数料
    ③固定資産税・都市計画税
    などがあります。
    実質利回り = (年間収入-諸経費・税金) ÷ (物件価格+購入時の諸経費・税金) × 100

まとめ

不動産投資を始める際、自分に合った投資方法を見極めなければなりません。
リスクや運用期間等で結果が変わってくるため、自己資金や自身の目標に合った投資を選択しましょう。
初めて投資を行う場合は、少額の資金で長期的な運用をすることで、より成功に繋がりやすくなるでしょう。
どんな投資方法を選択すればよいかわからないという方は、初心者向けの不動産投資を検討するのもいいかもしれません。

カテゴリーから探す
 /  買う
 /  貸す
 /  お金と制度
 /  売る